农村宅基地审批和建房规划许可管理
农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。经批准异址新建住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。原址翻建或改扩建住宅的，宅基地用地面积不得超过150平米方、建筑面积不得超过450平方米。农户出卖、出租、赠予住宅后，再申请新增宅基地的，不予批准。
（一）农村新增宅基地申请条件
严格落实农村宅基地“ 一户一宅”制度，农村村民一户只能拥有一处宅基地。户是指公安部门颁发的户口簿所登记的全部家庭成员，一本户口簿中所登记的全部家庭成员为一户。一宅是指以户为单元，该户现有并用于居住的住宅，包括该户总用地面积不超150平方米的多处住宅（户宅基地面积不达150平方米且人口多，不能解决居住问题的，可以另外申请住宅用地，但原有宅基地面积加新申请的用地面积不得超过150平方米，此种情形不作一户多宅认定）。符合下列条件之一的，可以户为单位申请农村宅基地：
1.村集体组织成员因结婚等原因确需分户（分户后父母身边须有一个子女），分户后需要建住宅又无宅基地的；
2.村集体组织成员需建住宅，没有宅基地或原宅基地面积未达到标准并承诺在宅基地标准面积内扩建住宅的；
3.因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置、规划调整、原宅基地被征收等，需要搬迁另建新住宅的；
4.迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；
5.因自然原因等不可抗拒因素导致原有宅基地灭失的；
6.因人口增加，现有宅基地面积不能满足居住需求的。
（二）面积标准
农村村民宅基地面积，每户不得超过150平方米，建筑面积不得超过450平方米且农房建筑层数应控制在4层以内。现有宅基地面积超过上述标准的，申请移建、翻建房屋时，宅基地面积须按上述标准核减。
（三）审批程序
1.农户申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提交《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《农村宅基地使用承诺书》。
2.村民小组审查公示。村民小组收到申请后，应在5个工作日内提交村民小组会议讨论（确实无法组织会议的，可入户征求户主意见），并对申请人是否满足申请条件、宅基地用地面积和建筑面积是否符合规定标准、是否有农房设计方案或拟采用的房屋建筑通用图集等情况进行初审，经本村民小组三分之二以上成员或者三分之二以上户代表同意的，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组公示10日。公示无异议或异议不成立的，村民小组在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见，并将农户申请、村民小组会议记录、公示等材料交村（居）民委员会审查。
3.村（居）民委员会审核。重点审核提交的材料是否真实有效、是否征求了用地建房相邻权利人意见等，并在收到材料后5个工作日内完成审核，审核通过的在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见并加盖公章后报送乡镇人民政府。
4.乡镇人民政府审批。农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准，农户提出宅基地和建房（规划许可）书面申请后，乡镇人民政府应当及时受理。经审核认为符合申请条件、报送材料完备的，乡镇人民政府应在自受理申请之日起10个工作日内作出决定；情况复杂的，经审批机关负责人批准，可以延长5个工作日。
各乡镇人民政府要建立农村宅基地申请窗口，公布办理流程和要件，明确乡镇乡村建设综合服务中心在材料审核、现场勘查等各环节的工作职责和办理期限，方便农民群众办事。乡镇乡村建设综合服务中心有关人员完成审查后需在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中签署意见，主要审查以下内容：
（1）申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等。
（2）用地建房是否符合国土空间规划（包括土地利用总体规划和城乡规划）、村庄规划、农房建设规划管控办法或村庄规划设计通则要求，是否有农房设计方案或拟釆用的房屋建筑通用图集等审查通过后，核发《乡村建设规划许可证》。审查过程应遵循以下原则：
①已有“多规合一”村庄规划的，要严格按规划落实；
②没有“多规合一”村庄规划的，按自治区、市、县农房建设规划管控办法或者设计通则执行。
③暂不符合前两款规定情形的，在符合用途管制的基本原则下，不占用耕地和永久基本农田，不在已查明的地质等自然灾害隐患点内，符合生态保护红线管控要求的合理建房申请应予以通过。
三种路径是层次递进的关系，特别是第三条路径是过渡期内的临时性举措，各乡镇要把握原则，严格审查。
（3）用地涉及公路、交通、通讯、林业、水利、电力、生态环境等部门的，乡镇人民政府要及时征询有关部门意见，有关部门原则上应在3个工作日内反馈意见，逾期不反馈的，视为无意见。农村村民占用林地建房需要依法办理使用林地手续。占用林地建房，原则上不应占用生态公益林、天然林、自然保护地等生态红线范围内的林地。
根据乡镇乡村建设综合服务中心审查结果，由乡镇人民政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》和发放《乡村建设规划许可证》。镇、村应及时将《农村宅基地审批情况一览表》张榜公布。
5.资料归档。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料要及时归档，于每季度末将《农村宅基地审批情况一览表》报县农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门备案。
02
严格用地建房全过程管理
对于农村用地建房，乡镇乡村建设综合服务中心应组织有关人员加强报建服务和过程监管，全面落实现场踏勘、批后放线、竣工验收“三到场”要求：
（一）收到宅基地和建房（规划许可）申请后，及时实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。
（二）批准用地建房申请后，到现场进行开工查验，实地勘验用地范围，核实建房位置。
（三）农房建房完工后，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积、规划要求、乡村建设规划许可证所确定的图集或房屋设计方案建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。
实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等可与实地丈量批放宅基地两项工作合并开展。
（四）经批准用地建房的农户，自申请批准之日起，原则上2年内完成建房；住宅建成后应拆除旧房的，原则上180天内自行拆除旧房，并无偿退出原有宅基地。
03
农房建筑风格
各乡镇人民政府要落实“带图报建、依图施工、按图验收”的管理要求。
（一）农房设计图集的使用
县住房和城乡建设局要指导农户使用《梧州市农房风貌设计指引图集》或《藤县农房风貌设计指引图集》中的岭南建筑风格方案。
（二）按图验收
乡镇人民政府组织人员验收时可遵循以下原则：
1.严格把控面积要求。
2.严格把控高度要求。
04
改进农村村民住宅用地农转用审批
年内经批准的农村村民住宅建设占用农用地的，由乡镇人民政府组织材料，每年6月中旬和11月中旬分两批向县自然资源局提出农村宅基地农用地转用申请。县自然资源局审核后，向县人民政府申报批准农村宅基地农用地转用。
农村村民建住宅，应尽量申请使用原有宅基地和村内空闲地。乡镇人民政府对农村村民申请使用旧宅基地和村内空闲地的，优先予以审核。对符合用地条件的优先予以批准。
各乡镇人民政府不得批准农村村民使用永久基本农田建住宅。农村村民确实没有或者无法使用旧宅基地、村内空闲地建住宅的，可以申请使用永久基本农田以外的农用地（耕地）建住宅。审批农村村民使用农用地（耕地）建住宅的，必须实行用地总量控制，由县人民政府按每年每万人1亩的指标下达到各乡镇，由各乡镇人民政府先按控制指标审批。县人民政府负责统筹全县耕地占补平衡，各乡镇人民政府要结合本镇可开垦土地的情况，配合县人民政府做好占一补一工作，保证本乡镇的耕地保有量动态平衡。
当年指标有结余的可转下年度使用，突破指标的，在下一年度指标扣减。每年度的12月中旬，各乡镇要将本年度审批使用农用地建住宅的数据报县自然资源局汇总并向上级办理年度全县农用地（耕地）转为建设用地的建设用地计划指标核销手续。
县人民政府负责统筹全县耕地占补平衡，各乡镇人民政府要结合本镇可开垦土地的情况，配合县人民政府做好占一补一工作，保证本乡镇的耕地保有量动态平衡。
05
依法申请办理不动产登记
农户建房通过乡镇人民政府验收后，可以向县级不动产登记部门申请办理不动产登记。对于符合登记要求、材料完备的，县级不动产部门应在自受理申请之日起5个工作日内完成登记，并将不动产权证书发放到农户手上。农户申请办理不动产登记时，户口簿原件及申请人身份证原件进行现场核验，需要提交的材料如下：
（一）不动产登记申请表。
（二）《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。
（三）权籍调查表（附房屋照片、本小组公示照片）、宗地图、房屋平面图及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积的材料及农村宅基地使用承诺书。
出品丨中共藤县古龙镇委员会 藤县古龙镇人民政府
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